Der Deutsche Bundestag hat eine wegweisende Gesetzesänderung verabschiedet, die es Wohnungseigentümergemeinschaften künftig erlaubt, Eigentümerversammlungen rein online abzuhalten. Damit reagiert die Bundesregierung auf die zunehmende Digitalisierung und den Wunsch nach flexibleren und effizienteren Versammlungsformen in der Wohnungswirtschaft. Nachdem ein erster Gesetzesentwurf bereits im Mai 2023 vorgelegt wurde, zog sich das Gesetzgebungsverfahren zunächst mehrere Monate in die Länge. Am 17. Oktober 2024 trat das Gesetz nun in Kraft. Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (kurz: VDIV RPS) informiert über die Vorteile für Wohnungseigentümer und Verwaltungen.
Die zentrale Neuerung der Gesetzesnovelle: Eigentümergemeinschaften können jetzt selbst entscheiden und darüber Beschluss fassen, ob Versammlungen weiter in Präsenz, als Hybridveranstaltung oder – neu – als vollständige Onlineversammlung stattfinden sollen. Markus Herrmann, geschäftsführendes Vorstandsmitglied des VDIV RPS: „Die gesetzliche Verankerung der reinen Online-Eigentümerversammlungen ist ein bedeutender Schritt in Richtung einer modernen und flexiblen Verwaltung von Wohnungseigentum. Seit der WEG-Reform in Zeiten der Coronapandemie Ende 2020 gibt es für die Eigentümer bereits die Möglichkeit mit einfachem Mehrheitsbeschluss sogenannte Hybridversammlungen zu gestatten. Hier haben Eigentümer die Möglichkeit, per Onlinezuschaltung an in Präsenz einberufenen Versammlungen teilzunehmen. Das hat sich in der Praxis jedoch noch nicht sonderlich bewährt. Laut des neuen § 23 Abs. 1a WEG können Versammlungen jetzt nach Beschluss grundsätzlich – zusätzlich zu Präsenz- oder Hybridveranstaltungen – für maximal drei Jahre komplett online stattfinden.“
Der Beschluss über den Verzicht auf eine Präsenzversammlung kann in einer Eigentümerversammlung künftig mit einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen gefasst werden. Der Beschluss ist allerdings immer auf den Zeitraum von drei Jahren beschränkt. Diese Befristung hat zum einen das Ziel, Neueigentümer nicht zu lange an im Vorfeld getroffene Beschlüsse zu binden, zum anderen, muss man sich so mindestens alle drei Jahre damit beschäftigen, ob man an dieser Form der Versammlung festhalten möchte, falls eine reine Onlineversammlung aus Sicht der jeweiligen Eigentümergemeinschaft in der Praxis Schwächen aufweisen sollte. Markus Herrmann: „Der Gesetzgeber schreibt Übergangszeiten vor. Beschließt eine Eigentümergemeinschaft diese reine Onlineversammlung vor dem 01.01.2028 muss laut § 48 Abs. 6 WEG bis einschließlich 2028 mindestens einmal pro Jahr weiter eine obligatorische Präsenzversammlung stattfinden. Auf diese Präsenzveranstaltungen bis einschließlich 2028 kann ausschließlich durch einen einstimmigen Beschluss der Eigentümer verzichtet werden.“
Wichtig: Nach § 23 Absatz 1a WEG muss eine virtuelle Onlineveranstaltung in ihrer Durchführung hinsichtlich Teilnahme und Ausübung der Rechte mit einer klassischen Präsenzveranstaltung vergleichbar sein – das bedeutet: alle Wohnungseigentümer gleichbehandeln, ohne einzelne zu benachteiligen.
Ein Tagesordnungspunkt über die Abhaltung von virtuellen Eigentümerversammlungen kann von jedem Eigentümer beantragt oder auch eigenständig durch den Verwalter für die nächste Eigentümerversammlung aufgenommen werden. Im Vorfeld kann dann über die Vorteile dieser Versammlungsform informiert werden, um Bedenken und Vorurteile abzubauen: visuelle Versammlungen ermöglichen Eigentümern und Verwaltern, ortsunabhängig und flexibel an Versammlungen teilzunehmen, was die Beteiligung erhöht und auch Eigentümern mit langen Anfahrtswegen oder gesundheitlichen Einschränkungen die barrierefreie Mitwirkung erleichtert. Die digitale Durchführung spart so Zeit und Kosten, weil Anreise oder das Mieten von Tagungsräumen entfallen und unterstützt eine nachhaltige, ressourcenschonende Verwaltung. Zudem lassen sich Abstimmungsprozesse effizienter gestalten, da Abstimmungen und Diskussionen direkt über digitale Plattformen erfolgen. Dies kann den Austausch vereinfachen und die Entscheidungsfindungen beschleunigen, was vor allem bei dringenden Beschlüssen vorteilhaft ist.
Bei Fragen zu diesen oder andere Themen steht der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz-Saarland e.V. gerne zur Verfügung. Allgemeine Informationen rund um Immobilien erhalten Interessierte auch im Internet unter www.vdiv-rps.de oder bei www.facebook.com/vdivrps.
Quelle Text/Bild:
Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e. V.
grunwald media • Jan Grunwald
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Kaiserslautern, 13.11.2024
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