Die Übergabe einer Wohnung bei Auszug birgt für Vermieter und Mieter oft Konfliktpotential. Hauptgründe sind Uneinigkeit über die Definition des Wohnungszustands oder die Bewertung möglicher Schäden am Mietobjekt. Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (VDIV-RPS) gibt einen kompakten Überblick, welche Punkte die Vertragspartner rund um die Wohnungsübergabe immer beachten sollten.
Kommt es zur Kündigung, gilt es zunächst einmal einen passenden Übergabetag für das Mietobjekt zu terminieren, an dem Vermieter und Mieter bestenfalls persönlich anwesend sind. Sollte eine Person am Tag der Wohnungsübergabe verhindert sein, hat diese die Möglichkeit, sich vertreten zu lassen. In vielen Fällen übernimmt die Wohnungsübergabe für die Vermieterseite auch die zuständige Hausverwaltung oder gelegentlich der Hausmeister der Wohnanlage. Der Mieter ist berechtigt, dem Eigentümer eigene Terminwünsche zu unterbreiten, kann aber auch einen Terminvorschlag des Vermieters annehmen. Er ist dabei jedoch nicht verpflichtet, einem früheren Übergabetag als dem letzten Kalendertag des Kündigungsmonats zuzustimmen. Eine einvernehmliche Einigung, etwa durch eine verringerte Mietzahlung und damit einen früheren Auszugs- und Übergabetermin, ist natürlich jeder Zeit möglich.
Zur Renovierung und Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug ist der Mieter nur verpflichtet, wenn diese Punkte im Mietvertrag detailliert aufgeführt sind. Markus Herrmann, geschäftsführender Vorstand des VDIV-RPS: „Grundsätzlich kann der Eigentümer von seinem Mieter nicht immer die komplette Renovierung aller Wohnräume fordern. Nur wenn starke Abnutzungen an Wänden oder Tapeten sichtbar sind, müssen diese von Mieterseite behoben werden. Hat der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen und Schäden existierten bereits zum Einzugsdatum, muss er Schönheitsreparaturen oder eine möglicherweise geforderte Komplettrenovierung nicht auf eigene Kosten durchführen. Allerdings ist der Mieter verpflichtet, eigenständig bunt gestrichene Wände wieder in eine neutrale Ausgangsfarbe zu versetzen.“
Allgemeine Abnutzungserscheinungen, beispielsweise an Laminat oder Teppichboden, stellen keinen Schaden dar, der Mieter haftet nur bei über den natürlichen Verschleiß hinausgehenden Mängeln. Hat er während der Mietzeit selbst kleinere bauliche Veränderungen vorgenommen, etwa Kabelkanäle an den Wänden verlegt oder Raumteiler integriert, muss er diese entfernen und die Wohnung zum Übergabedatum wieder in den Ursprungszustand versetzen. Kam es zu Neuanschaffungen wie einer Küche oder eines Einbauschrankes, kann der Mieter dem Eigentümer oder potentiellen Nachmietern eine mögliche Übernahme anbieten. Eine Übernahmeverpflichtung besteht allerdings nicht.
Zum vereinbarten Übergabetermin sollten alle von Mieterseite vorgenommenen Reparaturen abgeschlossen und die Wohnung völlig leer, besenrein und bestenfalls in einem ordnungsgemäßen Zustand sein. Um Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt der VDIV-RPS die Anfertigung eines detaillierten Übergabeprotokolls. Dieses ist zwar gesetzlich nicht vorgeschrieben, erfüllt im Interesse beider Vertragsparteien aber den Zweck, den Zustand der Wohnung am Übergabetag schriftlich festzuhalten, Schäden und Mängel klar zu dokumentieren und – sollte es bei keiner Einigung vor Gericht gehen – ein meist brauchbares Beweismittel über den Zustand zu haben. Markus Herrmann: „Für die Begehung der Wohnräume sollten sich Vermieter und Mieter auf alle Fälle die nötige Zeit nehmen. Werden Schäden festgestellt, etwa eine gesprungene Fliese im Bad oder größere Mängel an der mitvermieteten Einbauküche, sind diese schriftlich oder zumindest in Textform festzuhalten.
Ein Vermerk wie „Kleiner Kratzer am Küchenschrank“ wäre unzureichend, wir raten immer zu einer eindeutigen Schadensdokumentation bestenfalls mit Belegfoto. Je detaillierter beide Parteien vorgehen, desto weniger Ärger gibt es bei der Kostenregulierung. Im Idealfall einigen sich Vermieter und Mieter direkt und notiert das Ergebnis gleich im Protokoll.“ Geprüft werden sollten am Übergabetag die Funktionsfähigkeit von mitvermieteten Elektrogeräten, Wasserhähnen, der Zustand von Wänden, Fenstern, Türen und Bodenbelägen. Auch eine Begehung vorhandener Kellerräume ist ratsam; nicht selten „vergessen“ Mieter hier Unrat und Sperrmüll, der anschließend teuer entsorgt werden muss.
Die Beteiligten halten die Zustände der Räumlichkeiten zusammen mit den abgelesenen Zählerständen im Protokoll und idealerweise ergänzend mit Belegfotos fest, ebenso die Rückgabe aller zum Einzug ausgehändigten Schlüssel. Anschließend ergänzen sie das Dokument um wichtige Eckdaten, wie das Übergabedatum mit Uhrzeit, die Namen der anwesenden Personen und die zukünftige Kontaktmöglichkeit – sie ist wichtig, um den ehemaligen Mieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses weiter zu erreichen und die Betriebskostenabrechnung übermitteln zu können. Vermieter und Mieter erhalten dann jeweils ein unterschriebenes Protokoll für ihre Unterlagen. Sind vom Mieter verursachte und zur Übergabe nicht behobene Schäden vorhanden, darf der Eigentümer diese von Handwerkern fachgerecht beheben lassen und die entstandenen Kosten seinem Mieter in Rechnung stellen, beziehungsweise den Betrag von der hinterlegten Mietkaution abziehen. Werden am Übergabetag keinerlei Mängel am Mietobjekt festgestellt, erhält der Mieter seine Kaution zeitnah zurückerstattet, der Einbehalt eines Teils der Kautionssumme wäre dann nur für eine absehbare Nachforderung der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung zulässig.
Quelle Text/Bild:
Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e. V.
grunwald media • Jan Grunwald
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www.vdiv-rps.de
Kaiserslautern, 23.10.2024
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