Ein verunreinigtes Treppenhaus, das Nichteinhalten der Ruhezeiten, undichte Fenster in den eigenen vier Wänden oder allgemeiner Reparaturbedarf in einzelnen Gebäudebereichen: Jeder Eigentümer von Wohneigentum kennt die Unzufriedenheit über die Wohnverhältnisse innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder den Erhaltungszustand des Gemeinschaftseigentums. Doch wie kommen diese und vergleichbare Anliegen auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung? Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (VDIV-RPS) informiert über das richtige Vorgehen. Die in der Regel einmal jährlich stattfindende Eigentümerversammlung ist als Beschlussorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft die passende Plattform, um derartige Punkte zu thematisieren, diskutieren und Beschlüsse über das weitere Vorgehen zu fassen. Inhalte und Tagesordnung der jeweiligen Veranstaltung legt in der Regel die zuständige Verwaltung fest. Auch Eigentümer haben Anspruch auf die Zulassung von Tagungsordnungspunkten. Hat ein Eigentümer ein Anliegen, das Diskussionsgegenstand der Versammlung sein soll, muss er den Sachverhalt im Vorfeld – grundsätzlich mindestens in Textform – bei der zuständigen Verwaltung einreichen. Angelika Neubauer, Vorstandsmitglied im VDIV-RPS: „Das Thema darf nicht willkürlich sein, keinesfalls gegen gesetzliche Regeln verstoßen und ein Beschluss über den Tagesordnungspunkt müsste dann auch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Außerdem muss das Anliegen pünktlich bei der zuständigen Verwaltung eingehen, damit es fristgerecht in die Einladung an alle Eigentümer aufgenommen werden kann. Nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG beträgt diese Einberufungsfrist vor einem geplanten Versammlungstermin grundsätzlich mindestens drei Wochen.“ Erfüllt ein Antrag diese Punkte, steht einer Aufnahme auf die Tagesordnung formell nichts mehr im Weg. Die weiteren Schritte, wie die Erstellung der kompletten Tagesordnung, inklusive der fristgerechten Einladungsprozedur, obliegen dann bis zum Tag der Eigentümerversammlung der zuständigen Verwaltung.
Angelika Neubauer: „Oft handelt es sich bei eingereichten Anträgen um Prozesse und Vorgänge, die auch andere Bewohner betreffen – wie beispielsweise ein Schaden am Gemeinschaftseigentum, sanierungsbedürftige Fenster oder ähnliches. Hier kann es sinnvoll sein, im Vorfeld bereits weitere Eigentümer für das eigene Anliegen zu mobilisieren. Das unterstreicht die Wichtigkeit einer Angelegenheit und ebnet bereits früh den konfliktfreien Weg für die im nächsten Schritt stattfindende Beschlussfassung.“ Sollte die Verwaltung in Ausnahmefällen auf das Anliegen nicht reagieren, können Eigentümer den Verwaltungsbeirat kontaktieren: Auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder seine Vertreter haben nach § 24 Abs. 3 WEG die Befugnis hilfsweise zur Eigentümerversammlung einzuladen, sofern sich der Verwalter pflichtwidrig weigert. Landet ein Anliegen trotz Einhaltung aller Fristen versehentlich nicht auf der Tagesordnung, müssen Eigentümer nicht zwingend bis zur Versammlung im folgenden Jahr warten: Sind alle Eigentümer bei der anberaumten Versammlung persönlich anwesend, können sie über die Angelegenheit unter Umständen auch ohne vorherige Ankündigung in der Einladung beraten und gegebenenfalls abstimmen. Eine weitere rechtlich abgesicherte Möglichkeit wäre die Beschlussfassung im Umlaufverwahren. In diesem Falle muss die Abstimmung aller Eigentümer allerdings einstimmig in Textform verlaufen. Da das schwer erreichbar ist, sollte bei wichtigen Sachverhalten, die den Erhaltungszustand des Gemeinschaftseigentums betreffen, besser eine weitere, außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden.
Quelle Text/Bild:
Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e. V.
grunwald media • Jan Grunwald
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Kaiserslautern, 09.01.2024
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