Jeder Vermieter stellt sich bei der Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung die Frage: Welche Kosten lassen sich über die Abrechnung auf den Mieter umlegen? Eine genaue Definition liefert die Betriebskostenverordnung (BetrKV) – daher auch richtig „Betriebskostenabrechnung“ und nicht wie umgangssprachlich üblich „Nebenkostenabrechnung“: § 2 BetrKV beinhaltet eine Aufzählung mit 17 Punkten, die als umlagefähige Kosten anerkannt sind. Dazu zählen unter anderem die Gebühren der Wasserversorgung, Heizkosten, die Schornstein- und Straßenreinigung, Müllabfuhr oder die Allgemeinbeleuchtung. Die umlagefähigen Betriebskosten müssen im Mietvertrag entweder detailliert aufgeführt oder im Vertrag auf § 2 der Betriebskostenverordnung verwiesen werden. Voraussetzung für die Abrechnung über die Betriebskosten ist eine § 556 Abs. 1 BGB entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag – ist diese nicht vorhanden, gelten die Betriebskosten als mit der Miete abgegolten, sind also nicht vom Mieter, sondern vom Vermieter zu zahlen – ähnlich einer Hotelübernachtung.
Bei speziellen Wohnformen besteht die Möglichkeit, den Katalog der umlagefähigen Kosten über § 2 Nr. 17 BetrKV „sonstige Betriebskosten“ zu erweitern. „Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass viele der regelmäßigen und wiederkehrenden Kosten als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können, sofern diese sonstigen Betriebskosten auch ausdrücklich aufgeführt sind. Auch zählt nach § 2 Nr. 1 BetrKV die anfallende und in Zukunft wohl noch weiter steigende Grundsteuer zu den Betriebskosten“, so Frank Hennig, Vorstandsmitglied im VDIV-RPS. Verwaltungs- oder Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nicht zu den auf den Wohnraummieter übertragbaren Betriebskosten. Lässt der Vermieter beispielsweise alte Dachziegel durch neue ersetzen oder aufgrund eines Sturmschadens beschädigte Ziegel erneuern, sind dies gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV keine Betriebskosten, da das Gesetz den Vermieter verpflichtet, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.
Weitgehend anerkannt ist, dass der Vermieter Klein- und Schönheitsreparaturen auf Mieter umlegen darf. Solche sogenannten Bagatellschäden innerhalb der Wohnung können dem Mieter angelastet werden, wenn die Beseitigung einen Betrag von etwa 125,00 Euro nicht überschreitet. Fallen mehrere Bagatellschäden an, sollten die jährlichen Kosten nicht mehr als eine Monatsmiete, also rund 8 Prozent der Kaltmiete ausmachen. Modernisierungsmaßnahmen, wie z.B. der Einbau einer neuen Heizungsanlage, obliegen hingegen immer dem Vermieter. Nach einer derartigen Modernisierung ist er allerdings berechtigt, die Miete zu erhöhen.
Nach Erhalt der Abrechnung über die Betriebskosten sollte der Mieter diese mit seinen laut Mietvertrag zu tragenden Kosten abgleichen und die grundsätzliche Umlagefähigkeit nach § 2 BetrKV betrachten. Findet der Mieter hier keine entsprechende Regelung zu der entsprechenden Kostenart, ist diese vom Mieter auch nicht zu zahlen.
Quelle Text/Bild:
Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e. V.
grunwald media • Jan Grunwald
Mittelstraße 42
68169 Mannheim
www.vdiv-rps.de
Kaiserslautern, 24.10.2023
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