Wichtige Frist für Wohnungseigentümergemeinschaften mit Gaszentralheizungen: Diese Anlagen müssen zum Teil – abhängig von der Anzahl der Wohneinheiten – bis zum Ablauf eines bestimmten Stichtages von einem Fachbetrieb geprüft werden; außerdem ist in einigen Fällen zusätzlich ein hydraulischer Abgleich am Heizsystem durchzuführen. Alle Hintergründe dieser Beschlussfassung des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) sowie die Auswirkungen für Wohnungseigentümer fasst der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland (kurz VDIV-RPS) kompakt zusammen.
Anlass für den hydraulischen Abgleich ist die seit 1. Oktober 2022 für zwei Jahre geltende „Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen“, kurz EnSimiMaV. Diese im Rahmen des seinerzeit drohenden Gasmangels beschlossene Regelung hat das Ziel, ineffizienten Energieverbrauch zu reduzieren. Problem: Ein hydraulischer Abgleich war bisher nur bei Neubauten verpflichtend, Eigentümer der meisten Wohngebäude oder Wohnungen hatten bislang keinen derartigen Abgleich durchzuführen. Axel Ewen, Vorstandsmitglied im VDIV-RPS: „Bei vielen Bestandsimmobilien mit Gaszentralheizung ist in den nächsten Monaten einmalig ein Check der Heizungsanlage vorgeschrieben, der auch dazu führen kann, dass ein hydraulischer Abgleich des Heizungssystems notwendig werden kann. Eigentümergemeinschaften mit mehr als zehn Wohnungen haben in diesem Fall für den hydraulischen Abgleich bis 30. September 2023 Zeit – Objekte mit sechs bis neun Wohnungen bis zum 15. September des kommenden Jahres.
Bei kleineren Gemeinschaften sowie Ein- oder Zweifamilienhäusern ist die Durchführung des hydraulischen Abgleiches nicht vorgeschrieben. Eigentümer können eine derartige Maßnahme aber jederzeit auf freiwilliger Basis durchführen, da ein effizienter Energieverbrauch mittelfristig viel Geld einsparen kann.“ Die Herausforderung: Sanitärfachbetriebe müssen in den kommenden Monaten bei Millionen mit Gas beheizten Mehrfamilienhäusern die Einstellungen des Heizungssystems kontrollieren um festzustellen, ob die Anlage hydraulisch abzugleichen ist und – falls erforderlich – sie mit weiteren energieeinsparenden Maßnahmen optimiert werden kann. Wohnräume sollen dank optimaler Wassermengen und Vorlauftemperaturen gleichmäßiger erwärmt und gleichzeitig der Verbrauch eingespart werden. Besteht weiterer Handlungsbedarf, können beispielsweise Armaturen zusätzlich gedämmt und Ventile oder Thermostatköpfe ausgetauscht werden. Die zentrale Heizungsanlage ist Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümergemeinschaften – meist vertreten durch einen Verwalter – haben diese Maßnahmen umzusetzen; allem voran die Heizungsprüfung und Optimierung nach § 2 EnSimiMaV durch eine fachkundige Person. Je nach Ergebnis der Überprüfung sind dann weitere Maßnahmen einzuleiten, wobei je nach Gebäudegröße für Check, Abgleich und weitere Maßnahmen (Dämmung, Tausch von Ventilen o.ä.) schnell einige tausend Euro anfallen können, welche sich aber je nach Maßnahme auch mittelfristig wieder amortisieren. Die Nachfrage nach Handwerkern ist allgemein hoch, volle Auftragsbücher und Fachkräftemangel verursachen lange Wartezeiten. Der VDIV-RPS empfiehlt Eigentümergemeinschaften deshalb, die Prüfungen zeitnah zu beauftragen. Axel Ewen: „Da es sich bei der Heizungsüberprüfung und -Optimierung um eine gesetzliche Pflicht handelt, muss die Maßnahme im Sinne ordnungsgemäßer Verwaltung auch umgesetzt werden, wenngleich bei einer Zuwiderhandlung mangels Verweises auf entsprechende Vorschriften aktuell nicht mit einem Bußgeld zu rechnen ist. Es erscheint sinnvoll, die Prüfung durch einen Fachbetrieb – idealerweise durch eine bereits mit der Anlage vertraute Sanitärfirma – gemeinsam mit der Wartung durchzuführen. Bestenfalls lässt sich die Überprüfung und Optimierung mit dem jährlichen Wartungstermin der Gaszentralheizung kombinieren. Das spart Mehraufwand und Kosten.“
Bei Fragen zu diesen oder andere Themen steht der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz-Saarland e.V. gerne per Mail an office@vdiv-rps.de zur Verfügung. Allgemeine Informationen rund um Immobilien erhalten Interessierte auch im Internet unter www.vdiv-rps.de oder bei www.facebook.com/vdivrps
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Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e. V.
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Kaiserslautern, 22.06.2023
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