In größeren Wohnanlagen oder mehrstöckigen Mehrfamilienhäusern verbessert ein Aufzug den Wohnkomfort. Der Lift erleichtert die Mobilität für bewegungseingeschränkte Personen oder den mühsamen Transport von Einkäufen und Getränkekisten in höhere Etagen.
Aufzüge in einem Mehrfamilienhaus zählen nach Wohnungseigentumsrecht zum Gemeinschaftseigentum, sie sind für den gemeinschaftlichen Gebrauch von Bewohnern vorgesehen. Laut Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (kurz: VDIV-RPS) kann eine wartungs- und reparaturintensive Bewirtschaftung des Fahrstuhls innerhalb einer Eigentümergemeinschaft auch zu Konflikten führen, da die entstehenden Kosten nach Miteigentumsanteilen zunächst einmal auf alle Wohnungsbesitzer umgelegt werden. Dr. jur. Oliver Martin, Vorstandsvorsitzender des VDIV-RPS: „Viele schätzen den Mehrwert einer funktionsfähigen Aufzugsanlage, für die Kosten von Betrieb, Wartung oder Reparatur aufkommen möchten allerdings die wenigsten. Bewohner von Erdgeschosswohnungen begründen diese Haltung mit einer geringeren Nutzung oder der intensiveren Geräuschkulisse im Treppenhausbereich beim Ein- und Ausstieg im Vergleich zu Hausbewohnern höherer Etagen.“ Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in derartigen Fällen nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mehrheitlich beschließen, die für den Aufzug anfallenden Betriebs- oder Instandsetzungskosten nach einem neuen, der Gemeinschaftsordnung abweichenden, Verteilschlüssel umzulegen. Mit diesem Schritt ist es möglich, einzelne Bewohner von den Gebühren für die Aufzugsanlage zu befreien oder anfallende Kosten, gestaffelt nach Etagen, neu zu verteilen.
Wesentlich komplexer als der Unterhalt einer bestehenden Anlage ist der nachträgliche Einbau eines Fahrstuhls. Da es sich um eine Modernisierung bzw. eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum handelt, sind bei einer Entscheidung besondere Mehrheitsverhältnisse hinsichtlich der gemeinschaftlichen Kostentragung nach § 21 Abs. 2 WEG notwendig. In diesem Falle erfordert die Beschlussfassung ein doppeltes Quorum: mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile müssten zustimmen. Dr. jur. Oliver Martin: „Die Anschaffungskosten sind dann gemeinschaftlich nach Miteigentumsanteilen umzulegen, jeder Eigentümer erhält dafür im Gegenzug das uneingeschränkte Nutzungsrecht am neu geschaffenen Gemeinschaftseigentum. Denkbar wäre auch eine Aufzugsinstallation etwa nur für einzelne Nutzer bzw. Stockwerke, wenn sich diese Eigentümer darüber einig wären, dass auch die Kosten entsprechend nur von diesen Eigentümern zu tragen wären; dies ist seit der WEG-Reform durch die geänderten §§ 20 und 21 WEG seit 1.12.2020 möglich.“
Ein einzelner Eigentümer hat im Falle mangelnder Mobilität nun auch einen Anspruch auf die Montage einer Fahrstuhlanlage auf Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG, wobei die Eigentümer über die Durchführung der Maßnahme, also die Art der genauen Ausgestaltung, durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden haben (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG). Die Kosten einer solchen baulichen Veränderung hat der einzelne antragsstellende Eigentümer zu tragen, wobei ihm dann auch bis auf weiteres die alleinige Nutzung zusteht (§ 21 Abs. 1 WEG). Die Anträge einzelner Eigentümer scheiterten früher oft an den notwendigen Mehrheitsverhältnissen, doch die Umsetzungschancen sind jetzt weitaus höher, wenn innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (z.B. mit vielen älteren Hausbewohnern) bei einem oder mehreren Eigentümern das berechtigte Interesse an der Installation einer Aufzuganlage besteht. Die Fahrstuhlanlage eines Mehrfamilienhauses erfordert im jährlichen Wechsel fachgerechte Haupt- und Zwischenüberprüfungen. Diese sind laut VDIV-RPS von zentraler Bedeutung, schließlich geht es neben der Gewährleistung der Funktionsfähigkeit auch um mögliche Haftungsfragen bei Unfällen. Da bei nicht sachgemäß durchgeführter Wartung die Wohnungseigentümergemeinschaft haftbar gemacht werden kann, ist zur Kontrolle der Funktionsfähigkeit die Beauftragung einer fachgerechten Wartungsfirma oder eines bekannten Prüfinstituts gesetzlich vorgeschrieben.
Bei Fragen zu diesen oder andere Themen steht der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz-Saarland e.V. gerne per Mail an office@vdiv-rps.de zur Verfügung. Allgemeine Informationen rund um Immobilien erhalten Interessierte auch im Internet unter www.vdiv-rps.de oder bei www.facebook.com/vdivrps.
Quelle Text/Bild:
Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e. V.
grunwald media • Jan Grunwald
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Kaiserslautern, 22.02.2023
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