Wer kennt es nicht: kommt es bei Wohnungen im Laufe eines Jahres zu einem Mieterwechsel, werden Verbrauchswerte (Wasser, Heizung) zum Übergabetag abgelesen und die umlagefähigen Nebenkosten beiden Parteien mit der Jahresabrechnung für die jeweilige Mietdauer in Rechnung gestellt. Doch wie verhält es sich bei einem Eigentümerwechsel mit Guthaben und Nachzahlungen rund um die Jahresabrechnung? Haftet der Verkäufer für Fehlbeträge oder ist der Neueigentümer verantwortlich?
Als „Abrechnungsspitze“ wird im Wohnungseigentumsrecht der Betrag bezeichnet, der sich ergibt, wenn der Abrechnungssaldo der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben die nach dem Wirtschaftsplan für diese Wohneinheit zu leistenden Beträge übersteigt. Nach dem Verkauf einer Eigentumswohnung ist der Verkäufer, der seinen monatlichen Zahlungsverpflichtungen aus dem Wirtschaftsplan nachgekommen ist, jedoch nicht automatisch für eine Nachzahlung verantwortlich; auch steht ihm ein eventuelles Guthaben nicht mehr automatisch zu. Dr. Oliver Martin, Vorstandsmitglied im Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V.: „Kommt es beispielsweise im Frühjahr zu einem Eigentumswechsel, die Jahresabrechnung für das letzte Kalenderjahr liegt aber erst im Sommer vor, ist klar geregelt, dass alle Verpflichtungen in den Verantwortungsbereich des Neueigentümers übergehen, wenn er zum Tag der Beschlussfassung über diese Jahresabrechnung im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist.“
Das Datum der Eintragung im Grundbuch ist somit ausschlaggebend: Der Veräußerer ist bis zum Eintragungstag für monatliche Hausgeldzahlungen oder Fehlbeträge verantwortlich oder profitiert von möglichen Guthabenbeträgen aus der Jahresabrechnung. Ab der Grundbucheintragung des Erwerbers übernimmt dieser alle Hausgeldzahlungen sowie eventuelle Nachzahlungen aus dem vorherigen Wirtschaftsjahr. Resultieren aus den Einzahlungen des Voreigentümers und den tatsächlich entstandenen Kosten des Abrechnungszeitraums positive Differenzbeträge, erhält der Erwerber diese als Gutschrift – auch wenn er die Zahlungen selbst gar nicht geleistet hat. Auch werden Abrechnung und Einladung zur Eigentümerversammlung ausschließlich an den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer verschickt. „Dies führt bei dem Käufer, der so eine Nachzahlung zu leisten hat, aber nicht minder bei einem Verkäufer, der weder ein Guthaben ausgezahlt, noch eine Jahresabrechnung übermittelt bekommt, meist zu völligem Unverständnis und regen Nachfragen bei den Verwaltern“, so der Jurist Dr. Oliver Martin, „umso wichtiger ist es dem Verwalter das Datum der Eigentumsumtragung im Grundbuch (nicht das der Auflassungsvormerkung) schnellstmöglich mitzuteilen“. Natürlich können beide Parteien individuelle Vereinbarungen über den Umgang mit der Abrechnungsspitze und hinsichtlich der Übermittlung einer Kopie der Jahresabrechnung treffen. Da Immobilien jedoch nicht personen- sondern objektbezogen verwaltet werden, ist der beauftragte Immobilienverwalter für die Bearbeitung eventueller Nebenabsprachen nicht verantwortlich. Er richtet sich in der Korrespondenz immer ausschließlich an den aktuellen Eigentümer der Wohneinheit. Bei Fragen zu diesen oder andere Themen steht der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz-Saarland e.V. gerne zur Verfügung: telefonisch unter 06238/98358-13 oder per Mail office@vdiv-rps.de. Allgemeine Informationen rund um Immobilien erhalten Interessierte auch im Internet unter www.vdiv-rps.de.
Quelle Text/Bild:
Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e. V.
grunwald media • Jan Grunwald
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Kaiserslautern, 02.05.2022
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