Das Thema E-Mobilität ist nicht erst seit den teuren Spritpreisen in aller Munde, der Anspruch zu mehr Nachhaltigkeit erfordert allgemein ein gesellschaftliches Umdenken. Zunehmend steigen Autofahrer auf Elektro- oder Hybridfahrzeuge um, aktuell gibt es in vielen Städten und Kommunen aber noch zu wenig öffentliche Ladestationen für E-Autos. Die Investition in eine eigene Lademöglichkeit könnte zur Lösung dieses Problems beitragen. Doch ist es Eigentümern und Mietern eines Mehrfamilienhauses gestattet, eine Ladeeinheit in der gemeinschaftlichen Tiefgarage oder auf den Parkflächen zu installieren? Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (VDIV-RPS) klärt auf.
Seit dem 1. Dezember 2020 sind die Prozesse auf dem Weg zur eigenen Ladeeinheit deutlich einfacher als noch vor einigen Jahren. Dank der Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes haben Eigentümer und Mieter jetzt grundsätzlich einen Anspruch auf die Installation einer Ladestation auf Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums, eine Ablehnung seitens der Hausgemeinschaft ist somit nicht mehr möglich. Die technische Art der Umsetzung darf allerdings nicht nach Belieben erfolgen, sondern erfordert ausdrücklich die Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Frank Hennig, Vorstandsmitglied im VDIV-RPS: „Wie bei allen Anliegen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, sollten Eigentümer auch beim Thema E-Mobilität bestenfalls eine gemeinsame Linie verfolgen und sich bereits im Vorfeld einer beschlussfassenden Eigentümerversammlung austauschen. Oft gibt es innerhalb des Hauses mehrere Eigentümer oder Mieter, die sich für eine Ladestation interessieren. So lässt sich bereits in der Planungsphase über die praktikabelste Lösung nachdenken; notwendige Informationen und Angebote können bei einem Elektriker eingeholt oder staatliche Förderungszuschüsse geklärt werden. Bei der Entscheidungsfindung am Tag der Eigentümerversammlung geht es dann nicht mehr um die Grundsatzentscheidung „Ladesäule ja oder nein“, sondern um die für das Objekt sinnvollste Ladeinfrastruktur und Abrechnungslösung – auch für die Zukunft.“ Die Abrechnung des Ladestroms ist besonders in einer Eigentümergemeinschaft ein zentrales Thema, verschiedene Alternativen stehen zur Auswahl: Abrechnung über den Zähler der einzelnen Einheiten, separate E-Mobilitätszähler oder einen Gesamtzähler für alle Ladeeinheiten. Da Hausanschlüsse und Wohnungszähler in der Regel nicht für den zusätzlichen Stromverbrauch von E-Autos ausgelegt sind, muss die Strominfrastruktur in diesem Falle von einem Elektroinstallateur zunächst ertüchtigt, und somit leistungsfähiger gemacht werden. Ein Nachteil: Der Verbrauch des Ladestroms über den teureren Hausstrom wird bei Abrechnung über den Hauszähler nicht extra ausgewiesen, ein wichtiger Aspekt, der gerade bei der Nutzung und betrieblichen Abrechnung von Geschäfts- und Dienstfahrzeugen bedacht werden sollte. Besonders bei kleineren Mehrfamilienhäusern ist die Installation eines separaten Zählers pro Ladestation eine sinnvolle und effiziente Lösung, da in diesem Falle eventuell auch vergünstigte Autostromtarife – unabhängig vom Hausstrom – buchbar sind. Dieses Verfahren ist in Liegenschaften mit vielen Wohnungen aufgrund des mangelnden Platzangebotes rund um Hausanschluss und Stromzähler allerdings oft nicht umsetzbar. Hier stellt die Einrichtung eines gemeinsamen E-Mobilitätszählers eine flexible Alternative dar, da an diesen auch nach der Erstinstallation weitere neue Ladestationen anschließbar sind. Während sich Eigentümer von Einfamilienhäusern eigenständig für einen Anbieter und eine bestimmte Ladeinfrastruktur entscheiden können, ist dieser Prozess der Entscheidungsfindung unter mehreren Eigentümern oft etwas komplexer. Zum einen sind verschiedene Ladestationen nicht immer miteinander kompatibel, zum anderen muss im Vorfeld die gewünschte Ladeleistung, abhängig von der Zahl der interessierten Nutzer und den damit verbundenen Fahrzeugen, definiert werden, um für eine ausreichende Ertüchtigung des Anschlusses zu sorgen. Nach Klärung der zentralen Fragen im Vorfeld, dem Einholen verschiedener Angebote von Elektroinstallateuren oder Netzbetreibern, kann das Thema durch schriftliche und fristgerechte Antragstellung bei der zuständigen Hausverwaltung auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung gesetzt werden. Frank Hennig: „Bei der Abstimmung reicht dann eine einfache Mehrheit aller anwesenden Eigentümer. Findet keine alternative Finanzierungslösung statt, müssen die anfallenden Einrichtungskosten von den Eigentümern getragen werden, die eine Ladestation für ihr Fahrzeug wünschen und diese nutzen möchten. Anschließend kann es dann erst an die Umsetzung gehen. Der ausführende Elektriker kümmert sich neben der technischen Umsetzung auch um die notwendige Genehmigung des Netzbetreibers.“ Die Forderung nach Nachhaltigkeit und E-Mobilität wird künftig weiter steigen. Die Einrichtung von Ladestationen sollte deshalb immer auch bei anstehenden Baumaßnahmen oder Modernisierungen im Gebäude berücksichtigt und bestenfalls parallel mit umgesetzt werden. Bei Neubauten gibt es diesbezüglich bereits gesetzliche und regional unterschiedliche Vorgaben: So müssen Eigentümer bei Bauten mit mehr als fünf Wohnungen die erforderliche Strominfrastruktur und Leitungstechnik bereits so einrichten lassen, dass diese leistungsmäßig für Ladetechnik geeignet ist und Stellplätze später einfach und kostengünstig zu einer Ladestation umfunktioniert werden können. Bei Fragen zu diesen oder andere Themen steht der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz-Saarland e.V. gerne per Mail an office@vdiv-rps.de zur Verfügung. Allgemeine Informationen rund um Immobilien erhalten Interessierte auch im Internet unter www.vdiv-rps.de oder bei www.facebook.com/vdivrps.
Quelle Text/Bild:
Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e. V.
grunwald media • Jan Grunwald
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Kaiserslautern, 06.12.2021
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