Nicht selten kommt es beim Thema Mietkaution zu Unklarheiten: Welche Kautionshöhe ist rechtlich zulässig? Was versteht man unter einem Mietkautionssparbuch oder einer Kautionsbürgschaft? Innerhalb welcher Frist hat der Mieter Anspruch auf die Rückzahlung des Kautionsbetrages? Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (VDIV-RPS) gibt einen Überblick über die wichtigsten Fakten rund um die Mietkaution.
Um sich vor Mietausfällen oder Beschädigungen am Vermögenseigentum abzusichern, darf jeder Immobilieneigentümer von seinen Mietern einer Mietkaution als Sicherheitsleistung verlangen. Bei Büro und Gewerbeflächen kann der Vermieter die Höhe der Mietkaution nach eigenem Ermessen festsetzen, bei Wohnraum gibt der Gesetzgeber jedoch vor, dass sie laut § 551 Abs. 1 BGB höchstens drei Monatskaltmieten betragen darf. Ausschließlich im Rahmen von Pauschalmieten (z.B. bei befristeten Wohnverhältnissen, Wohnen auf Zeit, Ferienwohnungen) ist es dem Vermieter gestattet, den gesamten Mietpreis inklusive der Betriebskosten für die Kautionsberechnung anzusetzen. Markus Herrmann, geschäftsführendes Vorstandsmitglied im VDIV-RPS: „Die Forderung einer Bürgschaft als weitere Mietsicherheit neben der Kautionszahlung ist rechtsunwirksam und für einen potentiellen Bürgen folgenlos. Oft ist aber eine freiwillige Bürgschaft eine sinnvolle Option. Diese kann dem Vermieter von Mieterseite zum Vertragsabschluss oder während des Mietverhältnisses angeboten werden. Sollte es beispielsweise bei Auszubildenden oder Studenten einmal zu Zahlungsverzögerungen kommen, muss der freiwillige Bürge – beispielsweise ein Elternteil oder Familienmitglied – dann auch definitiv für die Verfehlungen des Mieters aufkommen.“ Sowohl im privaten als auch im gewerblichen Mietverhältnis gilt: die Kaution ist nur dann zu zahlen, wenn sie mietvertraglich vereinbart ist. Gibt es hierzu keine klare Regelung im Vertragswerk, entfällt die Pflicht zur Sicherheitsleistung während des gesamten Mietverhältnisses. Der Gesetzgeber räumt dem Mieter bei der Kaution das Recht auf eine Ratenzahlung ein (§ 551 Abs. 2 BGB), auch dann, wenn im Mietvertrag diesbezüglich andere Zahlungsmodalitäten vereinbar worden sind. Er kann die Mietkaution in drei monatlichen Teilzahlungen überweisen, die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren dann jeweils mit der folgenden Miete zum Monatsanfang. Erfolgt die Zahlung nicht pünktlich oder bleibt ganz aus, hat der Vermieter – je nach Höhe der Außenstände – das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Die häufigste Anlageform der Mietkaution ist ein Mietkautionskonto oder Kautionssparbuch. Um seine Mieter von einer eigenen Zahlungsunfähigkeit und damit dem Verlust der Kaution zu schützen, muss der Vermieter die Kautionssumme direkt nach Erhalt auf einem offenen Treuhandkonto – bei mehreren Wohnungen oder größeren Wohnanlagen auch als Sammelkonto – getrennt von seinem übrigen Privatvermögen mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu den üblich geltenden Zinssätzen angelegen. Optional kann der Mieter auch selbst ein Mietkautionssparbuch bei seiner Bank eröffnen und dieses bis zur finalen Abwicklung des Mietverhältnisses an seinen Vermieter verpfänden oder bei seiner Bank eine Bankbürgschaft beantragen. Im Falle einer Bankbürgschaft muss der Mieter selbst keine Kautionszahlung tätigen, die Bank garantiert dem Vermieter per Bürgschaft schnell und unbürokratisch den Zugriff auf die volle oder anteilige Auszahlung der vereinbarten Kautionssumme. Greift der Vermieter im Bedarfsfall auf dieses Geld zurück, muss der Mieter die offene Summe – ähnlich wie bei einem üblichen Bankkredit gegen Gebühren und Zinsen – anschließend wieder an sein Bankinstitut zurückzahlen. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter seinem ehemaligen Mieter die Kautionssumme inklusive aller bis zu diesem Zeitpunkt angefallenen Zinsen regelmäßig innerhalb von sechs Monaten zurückerstatten. In dieser Zeit können Beschädigungen oder berechtigte Reparaturen am Wohneigentum von Handwerkern fachgerecht behoben werden und die dafür anfallenden Kosten – je nach Einzelfall – auch von der fälligen Mietkaution in Abzug gebracht werden. Da eine finale Betriebskostenabrechnung in der Regel erst im Folgejahr erstellt wird und eine Zwischenabrechnung nach Auszug nicht verpflichtend ist, kann der Vermieter einen Teil der Mietsicherheit auch für eventuelle Nebenkostennachzahlungen einbehalten. Markus Herrmann: „Dieser Einbehalt ist nur möglich, wenn während der jährlichen Abrechnungen bisher Nachzahlungen entstanden sind. Hatte der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses immer ein Guthaben und erhielt mit der Nebenkostenabrechnung eine Rückerstattung, ist der Einbehalt eines Kautionsteiles für die offene Nebenkostenabrechnung nicht zulässig.“
Bei Fragen zu diesen oder andere Themen steht der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz-Saarland e.V. gerne per Mail an office@vdiv-rps.de zur Verfügung. Allgemeine Informationen rund um Immobilien erhalten Interessierte auch im Internet unter www.vdiv-rps.de oder bei www.facebook.com/vdivrps.
Quelle Text/Bild:
Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e. V.
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Kaiserslautern, 04.09.2020
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