Die bundesweiten Maßnahmen zur Bekämpfung des Corona-Virus wirken sich zunehmend auch auf die Tätigkeit von Immobilienverwaltungen aus. Betroffen ist vor allem die Durchführung der anstehenden Eigentümerversammlungen: Die Versammlungsfreiheit ist durch Beschlüsse der Landesregierungen eingeschränkt, Tagungsstätten wie Restaurants oder Hotels haben geschlossen, die Fürsorgepflicht gegenüber dem Personal oder Risikogruppen unter den Eigentümern (ältere Bürger, Personen mit Vorerkrankungen) steigt. Wie verhalten sich Hausverwaltungen in dieser Situation richtig und gesetzeskonform?
Anlässlich dieser drastischen Einschränkungen des öffentlichen Lebens durch das Corona-Virus hat die Bundesregierung jetzt das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht” verabschiedet. Dieses enthält zur Gewährleistung der Handlungsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften und Immobilienverwaltern während der bestehenden Einschränkung der Versammlungsfreiheit aktuelle Sonderregelungen zum Wohnungseigentumsgesetz. Dr. iur. Oliver Martin, Vorstandsvorsitzender des Verbands der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. über die wichtigsten Punkte: „Nun herrscht nach einer Phase der Ungewissheit wieder Rechtssicherheit in diesem Bereich. Die temporär geltenden Sonderregelungen sehen für Wohnungseigentümergemeinschaften vor, dass der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt (Art. 2 § 6 Abs. 1) und dass der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort gilt (Art. 2 § 6 Abs. 2). Ferner wird in der Gesetzesbegründung noch einmal ausgeführt, dass der Verwalter berechtigt ist, Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 WEG).“
Konkret gilt demnach für die aktuelle Sondersituation: Der Verwalter kann und muss auch ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer alle unaufschiebbaren Maßnahmen veranlassen. Das gilt insbesondere für den Fall, dass dem gemeinschaftlichen Eigentum ein Schaden droht, wenn nicht umgehend gehandelt würde. Insbesondere notwendige Reparaturen können auf dieser Grundlage vom Verwalter veranlasst werden. Demnach bleibt die Gemeinschaft im Hinblick auf unaufschiebbare Maßnahmen in der durch die COVID-19-Pandemie ausgelösten Situation auch dann handlungsfähig, wenn keine Eigentümerversammlung durchgeführt werden kann. Über alle anderen Maßnahmen wird entschieden, wenn die Eigentümerversammlung wieder zusammentreten kann.
Allerdings kann insbesondere die Situation eintreten, dass die Amtszeit des bestellten Verwalters in dem Zeitraum endet, in dem die Durchführung einer Eigentümerversammlung nicht möglich ist. § 6 Abs. 1 sieht vor, dass der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Dadurch werden die durch den Bestellungsbeschluss sowie durch die Höchstfristen des § 26 Absatz 1 Satz 2 WEG festgesetzten Begrenzungen der Amtszeit zeitweise außer Kraft gesetzt. Die Vorschrift gilt sowohl für den Fall, dass die Amtszeit des Verwalters zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorschrift bereits abgelaufen ist, als auch für den Fall, dass sie erst danach abläuft. Die Amtszeit endet mit der Abberufung des Verwalters oder der Bestellung eines neuen Verwalters. Daneben sieht Art. 2 § 6 Abs. 2 vor, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort gilt. Damit wird die Finanzierung der Gemeinschaft auch in den Fällen sichergestellt, in denen eine Fortgeltung des Wirtschaftsplans nicht beschlossen wurde.
Über die Jahresabrechnung ist dagegen zu beschließen, sobald die Eigentümerversammlung wieder zusammentreten kann. Soweit die Jahresabrechnung als Zahlenwerk insbesondere für steuerliche Zwecke erforderlich ist, ist sie den Wohnungseigentümern schon zuvor zur Verfügung zu stellen. Dr. iur. Oliver Martin: „Wir empfehlen allen Hausverwaltungen die Jahresabrechnungen unmittelbar nach der Fertigstellung an die Eigentümer zu verschicken. Falls Verwaltungsbeiräte gewählt wurden und für die Belegprüfung zur Verfügung stehen, so ist dies in der Regel weitestgehend online und in vielen Fällen auch rasch und unkompliziert möglich. In dieser schwierigen Zeit zeigt sich der Vorteil der fortschreitenden Digitalisierung und Professionalisierung der Branche mehr als deutlich.“
Quelle Text/Bild:
Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e. V.
grunwald media • Jan Grunwald
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Kaiserslautern, 26.03.2020
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