Die Definition und rechtliche Abgrenzung der drei Begrifflichkeiten ist für Immobilieneigentümer von großer Bedeutung, denn je nachdem, ob es sich bei einer anstehenden Maßnahme um eine bauliche Veränderung, Modernisierung oder Instandsetzung handelt, sind bei der Beschlussfassung auf Eigentümerversammlungen verschiedene Mehrheiten notwendig. Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (VDIV-RPS) grenzt die Begriffe voneinander ab und informiert über die erforderlichen Mehrheiten für rechtssichere Entscheidungen. Laut WEG-Rechtsprechung definiert eine „Instandhaltung“ alle zum Erhalt des aktuellen baulichen Zustands durchgeführten, erforderlichen Maßnahmen; hiervon zu unterscheiden ist die durch Instandsetzung von akuten Schäden erfolgte Wiederherstellung des ursprünglichen Bauzustands. Beispiele sind unter anderem die regelmäßige Wartung der Heizungsanlage (Instandhaltung) oder das Entfernen von lästigen Graffitischmierereien an der Außenfassade (Instandsetzung). Da es sich um keine bauliche Veränderung am Gebäude handelt, genügt im Abstimmungsfall eine einfache Mehrheit aller anwesenden Eigentümer. Angelika Neubauer, Vorstandsmitglied im Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V.: „Gleiches gilt für modernisierende Instandsetzungen. Sind ständige Reparaturen auf Dauer unwirtschaftlich, ist es zum Erhalt des Gemeinschaftseigentums natürlich sinnvoll, in moderne, energiesparende Technik zu investieren. Auch hier reicht eine einfache Mehrheit der anwesenden und Stimmberechtigten bei der Beschlussfassung aus. Allerdings können in der jeweiligen Gemeinschaftsordnung auch abweichende Regelungen festgelegt werden.“ Bei einer „Modernisierung“ ist die Notwendigkeit weniger akut als bei einer Instandsetzung. Unter den Begriff fällt beispielsweise die komplette Erneuerung einer veralteten aber funktionsfähigen Heizungsanlage und ihre damit verbundene Anpassung auf den technisch neuesten Stand. Modernisierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum führen in der Regel zu Kosten- oder Energieeinsparungen, steigern die Wohnqualität bzw. den Objektwert. Rechtskräftige Beschlüsse können laut Wohnungseigentumsgesetz (§ 22 Absatz 2) jedoch erst mit einer „Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer (…) und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden“. Innerhalb seiner Wohnung kann ein Eigentümer über Modernisierungsmaßnahmen weitgehend selbst entscheiden, solange sie das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigen. Angelika Neubauer: „Das kann innerhalb der eigenen vier Wände unerwartet schnell gehen. Fenster und Wohnungsabschlusstüren sind immer Gemeinschaftseigentum und nur selten wurde in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass die jeweiligen Eigentümer diese in Eigenregie verändern dürfen oder müssen. Änderungen am Sondereigentum sind nur dann zulässig, solange Miteigentümern kein Nachteil „über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus“ (§ 14 Nr. 1 WEG) entsteht, das Bauvorhaben weder gesetzeswidrig ist oder dem Interesse der Eigentümergemeinschaft entgegensteht.“ Immer gilt: Modernisierungsmaßnahmen dürfen die Optik der Wohnanlage nicht nachteilig verändern. Umbauten an Dachterrassen, Gauben, Wintergärten, Balkonen oder der Außenanlage zählen als bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Dieser muss nach § 22. Abs. 1 WEG jeder Wohnungseigentümer zustimmen, der von der Maßnahme beeinträchtigt wird. Jeder nicht einstimmig von diesen Beeinträchtigten gefasste oder gegen geltendes Recht verstoßende Beschluss ist regelmäßig rechtswidrig und innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung gerichtlich anfechtbar. Bei Fragen zu diesen oder andere Themen steht der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz-Saarland e.V. gerne zur Verfügung. Allgemeine Informationen rund um Immobilien erhalten Interessierte auch im Internet unter www.vdiv-rps.de oder bei www.facebook.com/vdivrps.
Quelle Text/Bild:
Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e. V.
grunwald media • Jan Grunwald
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Kaiserslautern, 14.10.2019
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