Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. klärt auf
Die Eigentümerversammlung findet als zentrales Willensbildungsorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel einmal jährlich statt. Unter allen anwesenden oder vertretenen Eigentümern werden hier wichtige Beschlüsse gefasst, so etwa anstehende Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum oder die Verabschiedung des Wirtschaftsplans und der Abrechnung über das vorangegangene Kalenderjahr. Doch welche Folgen hat es, wenn ein Eigentümer etwa durch berufliche Verpflichtungen, Urlaub oder Krankheit an diesem Tag verhindert sein sollte? Entfällt seine Stimme oder lässt sich sein Stimmrecht problemlos übertragen? Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (VDIV-RPS) gibt einen kurzen Überblick über die zentralen Teilnahme- und Vertretungsregeln einer Eigentümerversammlung.
Die Eigentümerversammlung ist eine nichtöffentliche Veranstaltung. Teilnahmeberechtigt sind nur die im Grundbuch stehenden Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft und die jeweilige Verwaltung, die regelmäßig auch die Eigentümerversammlung leitet. Angehörige, wie Kinder oder nicht im Grundbuch eingetragene Ehepartner, WG-Mitbewohner, Mieter oder von einzelnen Eigentümern kontaktierte Berater zu Themen der Tagesordnung sind nicht teilnahmeberechtigt, ihre Anwesenheit verstößt gegen das Nichtöffentlichkeitsprinzip. Im Vorfeld einer Eigentümerversammlung ist jedoch grundsätzlich jeder Eigentümer berechtigt, sein Teilnahme- und Stimmrecht auf eine beliebige Person seines Vertrauens zu übertragen. Dr. Oliver Martin, Vorstandsmitglied des VDIV-RPS: „Der Verwalter hat als Versammlungsleiter sicherzustellen, dass bei der Eigentümerversammlung wirklich nur die Teilnehmer im Raum anwesend sind, die anwesend sein dürfen. Sofern das Stimmrecht etwa mit schriftlicher Vollmacht übertragen wurde, muss er sicherstellen, dass die Stimmrechtsübertragung auch nicht gegen eventuelle Beschränkungen verstößt. Vereinbarte Beschränkungen finden sich meist in der Gemeinschaftsordnung bzw. der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung. Die Nichteinhaltung des Nichtöffentlichkeitsprinzips kann die gefassten Beschlüsse anfechtbar machen, weshalb der Versammlungsleiter alle nicht teilnahmeberechtigte Personen von der Versammlung auszuschließen hat.“
Fakt ist: Eine Stimmrechtsübertragung an eine bevollmächtigte Person ist nur bei eigener Abwesenheit anwendbar. Ausnahmen vom Nichtöffentlichkeitsprinzip sind bei besonderem Interesse oder Zustimmung aller – nicht nur aller anwesenden oder vertretenen – Eigentümer im Einzelfall möglich: Ist ein Teilnehmer etwa durch sein Alter oder Sprachbarrieren erheblich eingeschränkt, so kann es notwendig sein, eine unterstützende Person als Begleitung zur Versammlung zuzulassen. Ebenfalls können bei komplexen Sachverhalten Experten oder Sachverständige zu bestimmten Tagesordnungspunkten eingeladen und gehört werden. Dr. Oliver Martin: „Lässt sich in der Gemeinschaftsordnung nichts zu Formvorschriften der Vollmacht oder einem bestimmten Empfängerkreis finden, gelten die allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen des BGB und die Übertragung des Teilnahme- und Stimmrechts ist letztlich unbeschränkt und formfrei auf beliebige Personen möglich. Gleichwohl ist auch ohne vereinbarten Formerfordernissen eine Bevollmächtigung zumindest in Textform sinnvoll, damit der Bevollmächtigte einen Nachweis seiner Bevollmächtigung erbringen kann.“ Bei Fragen zu diesen oder andere Themen steht der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz-Saarland e.V. gerne per Mail an office@vdiv-rps.de zur Verfügung. Allgemeine Informationen rund um Immobilien erhalten Interessierte auch im Internet unter www.vdiv-rps.de oder bei www.facebook.com/vdivrps
Quelle Text/Bild:
Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e. V.
grunwald media • Jan Grunwald
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Kaiserslautern, 04.03.2019
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