Für die Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern Aktiengesellschaft (kurz: Bau AG) verlief das Geschäftsjahr 2017 durchweg positiv. Damit hat die Gesell-schaft als kommunales Wohnungsunternehmen erneut ihre wirtschaftliche Leis-tungsfähigkeit bewiesen und kann optimistisch in die Zukunft blicken. Die Bau AG hat somit den Aufwärtstrend der vergangenen Jahre fortsetzen können.
Eine funktionierende Stadtgesellschaft, sowohl für ihren Anteilseigner als auch für die Menschen in der Stadt, kann die Bau AG als kommunales Wohnungsunter-nehmen nur durch ihre gute wirtschaftliche Leistungsfähigkeit erhalten und neu gestalten. Neben der gebauten Umwelt bekommt die soziale Umwelt ein immer stär-keres Gewicht. Ein intensives Quartiers- und Sozialmanagement als wichtiger Bau-stein zum Erhalt einer funktionierenden Stadtgesellschaft und zur Sicherung des sozialen Friedens in den Quartieren ist für die Bau AG längst selbstverständlich. Die Bau AG-Quartiere sind heute mehr als Wohnraum – sie sind Garant für Lebens-qualität. Damit stellt sie nachdrücklich unter Beweis, dass der kommunale Woh-nungsbau in einem erheblichen Maß den sozialen Frieden in unserer Gesellschaft sichert.
Tradition und Innovation, Stadtbildgestaltung und soziales Engagement – all diese Werte in Einklang zu bringen und darüber hinaus auch noch zuverlässig und soli-de zu wirtschaften, dafür steht die Bau AG seit vielen Jahren. Mit dem Projekt „Nils – Wohnen im Quartier“ hat es die Bau AG wieder einmal geschafft, diese Werte zu vereinen.
Seit fast einhundert Jahren bietet die Bau AG Wohnungen für breite Bevölkerungs-schichten an. Auch in diesem Projekt gibt es sowohl öffentlich geförderte Wohnun-gen für Geringverdiener, für mittlere Einkommensbezieher, aber auch freifinanzier-ten Wohnraum für diejenigen, die nicht in den Genuss einer Förderung kommen. Das ist die Hauptaufgabe und die Kernkompetenz des Unternehmens.
Mehr als zwanzig Jahre nach der ersten Wohnanlage mit betreutem Wohnen, mehr als zehn Jahre nach dem Assisted Living-Projekt, das Wohnen mit technischer Un-terstützung umgesetzt hat, ist nunmehr mit „Nils – Wohnen im Quartier“ ein weiteres zukunftsfähiges Wohnprojekt an den Start gegangen. Mit all diesen neuen Wohn-formen hat die Bau AG – teilweise sogar bundesweit – als Vorreiter fungiert und ge-zeigt welche Innovationskraft im Unternehmen steckt.
Auch mit diesem Neubau, der auch optisch sehr ansprechend gestaltet wurde und der großzügigen, funktionalen und zum Verweilen einladenden Außenanlage hat die Bau AG wieder einmal ihre Spuren im Stadtbild hinterlassen und damit einen Beitrag zur Stadtentwicklung geleistet.
Die Bau AG, das gemeinnützige Wohnungsunternehmen der Stadt Kaiserslautern, hat im Geschäftsjahr 2017 einen Bilanzgewinn in Höhe von rund 450.000 Euro er-zielt. Der umsatzstärkste Bereich war – wie auch in der Vergangenheit – die Be-standsbewirtschaftung, das Kerngeschäft des Unternehmens. Von zentraler Bedeu-tung für die Bau AG ist, die erzielten Erlöse direkt wieder in den Wohnungsbestand reinvestieren zu können.
Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit lag im Kerngeschäftsfeld Hausbewirtschaf-tung, in der Optimierung des Wohnungsbestandes durch umfangreiche Modernisie-rungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Aber auch die beiden Neubauprojekte „Nils – Wohnen im Quartier“ im Goetheviertel und „Nils – Wohnen im Quartier“ im Grübentälchen haben im Geschäftsjahr breiten Raum eingenommen. Die kauf-männische und technische Betreuung von Fremdimmobilien sowie die Erbringung von Serviceleistungen für Bau AG-Mieter durch das Tochterunternehmen K-tec GmbH rundeten das Leistungsspektrum der Gesellschaft ab.
Die Hausbewirtschaftung ist das nach wie vor größte Kompetenzfeld der Bau AG.
Kernaufgabe der Hausbewirtschaftung ist es, das Vermietungsgeschäft zu stabili-sieren. Eine Herausforderung, wenn man sich die derzeitigen Rahmenbedingun-gen wie beispielsweise das wirtschaftliche und soziale Umfeld, die Bevölkerungs-entwicklung oder den wachsenden Anspruch der Mieter an die Wohnqualität vor Augen führt – und dies alles vor dem Hintergrund eines einerseits ausgeglichenen und andererseits nachfrageveränderten Wohnungs- und Immobilienmarktes in Kai-serlautern.
Zum 31. Dezember 2017 bewirtschaftet die Bau AG 6.353 Mieteinheiten, davon 5.068 Wohnungen mit ca. 346.800 m2 Wohnfläche, und erzielt aus dem bewirt-schafteten Bestand im Geschäftsjahr Umsatzerlöse von 25,1 Mio. €. Die Gesell-schaft ist unverändert wichtigster und wegweisendster Anbieter von Wohnraum in Kaiserslautern. Der Wohnungsmarkt befindet sich auch in Kaiserslautern unter ei-nem kontinuierlichen Anpassungsdruck. Ursache hierfür ist eine sich wandelnde Nachfrage auf Grund der demographischen Entwicklung. Dabei stehen insbeson-dere Stadt- und Stadtrandlagen im Mittelpunkt der Nachfrage. Hohe Servicequalität und bedarfsgerechte Angebote – und dies zu angemessenen Preisen – gewinnen deshalb immer größere Priorität. Die unverändert starke Nachfrage nach Wohnun-gen unserer Gesellschaft ist auch ein sicheres Indiz für unsere Konkurrenzfähigkeit am Markt. Mit rd. 3.700 Bewerbern zum Jahresende ist die Zahl der Mietinteressen-ten zum Vorjahr weiterhin auf einem hohen Niveau.
Im Vergleich zum Vorjahr ist die Zahl der Kündigungen leicht zurückgegangen. Mit 433 Kündigungen (gegenüber 449 im Vorjahr) liegt die Kündigungsquote bei 8,5 %. Das weiterhin relativ hohe Niveau der Fluktuation ist insbesondere in der überalter-ten Mieterstruktur begründet. Trotz der relativ hohen Zahl an Kündigungen ist es der Bau AG auch 2017 gelungen, fast alle Wohnungen termingerecht zu vermieten. Es gibt praktisch keinen vermietungsbedingten Leerstand.
Die in den vergangenen Jahren sukzessiv eingetretenen Veränderungen in der Struktur der Mieter und Wohnungssuchenden machen sich in verschiedener Hin-sicht weiterhin deutlich bemerkbar. So ist der Anteil der nicht erwerbstätigen Woh-nungssuchenden im Vergleich zur Gesamtzahl der Wohnungssuchenden in den letzten Jahren stetig auf mittlerweile etwas mehr als die Hälfte gestiegen.
Weiterhin sind häufig soziale Probleme in den Nachbarschaften zu verzeichnen. Die Beschwerden unserer Mieter über mangelnde Anpassungsfähigkeit bzw. die fehlende Bereitschaft, sich in eine Hausgemeinschaft einzufügen, sind unverän-dert hoch.
Trotz positiver Entwicklung am Arbeitsmarkt hat sich die finanzielle Belastbarkeit der Mieter nicht wesentlich erhöht. Dies wirkt sich auch auf die Entwicklung der Miet-rückstände sowie die Höhe der zweifelhaften bzw. uneinbringlichen Forderungen an Mieter aus. Durch ein verstärktes Forderungsmanagement konnte das Niveau trotz der schwierigen Rahmenbedingungen stabil gehalten werden. Mit den Mietfor-derungen einher geht eine entsprechende Belastung des Jahresergebnisses 2017.
Der relativ ausgeglichene Wohnungsmarkt wirkt sich auch auf die Entwicklung des Mietenniveaus bei der Bau AG aus. Spielräume für Mieterhöhungen werden für die absehbare Zukunft grundsätzlich nur in geringem Maße gesehen. Dieser Einschät-zung liegt auch der unverändert hohe Einfluss marktexterner Einflussgrößen wie die Entwicklung der Energiepreise und der Abgabenlast der öffentlichen Betriebs-kosten zugrunde.
Die Bau AG begegnet den Anforderungen des Wohnungsmarktes auch durch die planmäßige Fortführung der Modernisierung und Instandhaltung. Den Bestand weiter an die Wünsche seiner Kunden anzupassen hat höchste Priorität, insbeson-dere mit Blick auf die demographische Entwicklung. Die Bau AG setzt ihre Investiti-onen gezielt und wertsteigend ein und stellt im Rahmen ihres Portfoliomanage-ments eine stetige Substanzerhaltung bzw. Wertsteigerung im Wohnungsbestand sicher.
Zur Erhaltung und nachhaltigen Aufwertung des Wohnungsbestandes wurden im Jahr 2017 für die Instandhaltung und Modernisierung insgesamt rd. 10,2 Mio. € in-vestiert. Von der Gesamtsumme entfielen 1,6 Mio. € auf die laufende und 5,3 Mio. € auf die periodische Instandhaltung. Daneben wurden zahlreiche dringlichkeitsori-entierte Einzelmaßnahmen durchgeführt (3,3 Mio. €).
Das Investitionsvolumen im Jahr 2017 belief sich auf rd. 6,0 Mio. €. Das Gesamtvo-lumen für Modernisierung, Instandhaltung und Neubau in 2017 belief sich somit auf rund 16,2 Mio. €. Diese Zahlen unterstreichen die wirtschaftliche Bedeutung der Bau AG für den Standort Kaiserslautern und die Region. Denn die Bauaufträge werden zu einem überwiegenden Teil im Rahmen von Wettbewerbsverfahren an das lokale Handwerk vergeben.
Das Neubauprojekt „Nils – Wohnen im Quartier“ im Goetheviertel wurde im Septem-ber des vergangenen Jahres bezogen. Parallel dazu lief bereits das zweite Nils-Projekt in der Friedenstraße an.
Bis zum Ende dieses Jahres soll der erste Bauabschnitt mit 15 Wohnungen und dem Wohncafé bezugsfertig sein. Der zweite Bauabschnitt wird in diesem Jahr be-reits voll in der Ausbauphase sein, für das dritte Gebäude ist bis zum Jahresende die Rohbaufertigstellung geplant.
Die Bau AG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr 1 Bestandswohnung verkauft, im Rahmen der Einzelprivatisierung. Bis Ende 2017 konnten 673 Wohnungen sowie 2 gewerblich genutzte Einheiten veräußert werden. Durch die systematische Portfo-lio-bereinigung verfügt die Bau AG über ein weiter optimiertes Kernportfolio. Damit werden die Voraussetzungen für eine langfristige Wertstabilität dieses Kernportfo-lios geschaffen.
Gute Aussichten – so sieht der Blick der Bau AG in die Zukunft aus. Die Bau AG wird auch zukünftig ihre erfolgreiche Unternehmensstrategie fortsetzen. Sie steht derzeit auf einem stabilen und tragfähigen Fundament. Aus einer erfolgreichen Gegenwart kann das Unternehmen in eine positive Zukunft schauen.
Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit bleibt die Optimierung des Wohnungsbestan-des durch planmäßige Modernisierung und Instandhaltung. Dabei werden die Wohnungen verstärkt an die speziellen Bedürfnisse und Ansprüche der Nachfrage angepasst. Vor allem die Schaffung von Wohnraum für die stark wachsende Grup-pe älterer Menschen steht hierbei im Fokus. Bei der energetischen Sanierung von Gebäuden werden Maßnahmen zur Erhöhung der Energieeffizienz und zur Verrin-gerung des Energieverbrauchs forciert. Für die aktuelle Neubaumaßnahme in der Friedenstraße wird erstmals der Einsatz eines Mieterstrommodells umgesetzt. Damit leistet die Gesellschaft einen nicht unerheblichen Beitrag zum Erreichen der Klima-schutzziele der Stadt Kaiserslautern. Das von der Stadt angegebene Ziel, den CO2-Ausstoß bis zum Jahr 2020 um 40 % zu reduzieren, wird die Bau AG bereits zwei Jahre früher erreichen.
Eine Optimierung des nachhaltigen Kernimmobilienbestandes erfolgt auch durch die weitgehend abgeschlossene Verkaufstätigkeit. Verbunden damit ist die Generie-rung zusätzlicher Liquidität zur Reinvestition in den verbleibenden Wohnungsbe-stand. Die Bau AG wird zukünftig aber auch Immobilien und Grundstücke erwer-ben, insofern sie das Portfolio positiv ergänzen sowie wirtschaftlich attraktiv sind.
Das Bauen im Bestand gewinnt aufgrund fehlender verfügbarer Grundstücke zu-nehmend an Bedeutung und ist auch zentrales Thema für die Ziele einer nachhal-tigen Stadtentwicklung. Bestandsimmobilien, die hinsichtlich ihrer Substanz, Lage und Wohnumfeld ein Weiterentwicklungspotenzial bieten, stehen dabei im Fokus. Eine städtebauliche Neuordnung durch Rückbau und Neubau sowie die Schlie-ßung möglicher Baulücken werden den Kernimmobilienbestand weiter optimieren.
Die Kundenorientierung wird auch in den nächsten Jahren im Vordergrund stehen. Damit sollen Kunden gebunden und gewonnen werden. Darüber hinaus werden die Serviceprozesse weiter qualifiziert, die Präsenz vor Ort verstärkt. Die Betreuung von Fremdimmobilien rundet das Leistungsspektrum der Gesellschaft ab.
Die Bau AG verfolgt ein nachhaltiges Geschäftsmodell. Sie strebt eine wirtschaftli-che, soziale und ökologische Nachhaltigkeit und damit eine langfristige und dauer-hafte Rentabilität des eingesetzten Kapitals an. Zur betriebswirtschaftlichen Rendite kommen eine „Stadtrendite“ sowie die Erfüllung des kommunalen Wohnraumver-sorgungsauftrages hinzu. Gemeinwohlbezogene und soziale Aufgaben werden mehr und mehr wahrgenommen. Sichtbarer Ausdruck der sozialen Verantwortung ist das Engagement in den Quartieren und Stadtteilen.
Neben der betriebswirtschaftlichen Rendite zeigt insbesondere die sogenannte „Stadtrendite“ den sozialen und ökologischen Nutzen des Unternehmens für den Anteilseigner und für die Menschen in der Stadt Kaiserslautern.
Auch moderne Techniken und innovative Serviceleistungen werden im Unterneh-men umgesetzt. Nach Assisted Living und PAUL im Bestand wird bis zum Jahres-ende der gesamte Bestand der Bau AG mit einem Glasfasernetz ausgestattet um unseren Mietern den Zugang zu schnellerem Internet und Multimediadienstleistun-gen zu ermöglichen. Das zukunftsfähige Produkt- und Dienstleistungsangebot, das vertrauensvolle Verhältnis zu unseren Kunden, Geschäftspartnern und der Aktionä-rin sowie engagierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter stehen für die Bau AG als mo-dernes Unternehmen der sozialen Wohnungswirtschaft. Kern der Unternehmens-strategie ist auch weiterhin Verantwortung für die Stadt Kaiserslautern zu überneh-men und die Gesellschaft als Dienstleistungsunternehmen rund um das Produkt Wohnen verstärkt am Markt zu positionieren. Mit dem stetigen Ausbau des Sozial-managements trägt die Bau AG dem demographischen Wandel in der Gesellschaft Rechnung. Dies ist ein weiterer Schritt zur Abrundung des Servicepaketes, speziell für die älteren oder körperlich beeinträchtigten Mieter. In Ergänzung hierzu und zur Stärkung des Kerngeschäftes werden Serviceleistungen rund ums Wohnen den Bau AG-Mietern auch über die 100 – prozentige Tochtergesellschaft K-tec GmbH angeboten. Auch bei der K-tec GmbH wird das Leistungsspektrum kontinuierlich erweitert.
Dieses nachhaltige Geschäftsmodell macht die Bau AG zu einem wichtigen und unverzichtbaren Partner ihres Anteilseigners, der Stadt Kaiserslautern. Mit Investiti-onen von durchschnittlich jährlich rund 12 Millionen Euro in den letzten 10 Jahren in den Wohnungsbestand sowie in den Neubau – und dadurch auch in das gesam-te Stadtbild – hat die Gesellschaft eine große wirtschaftliche Bedeutung. Darüber hinaus engagiert sich das Unternehmen in Maßnahmen zur Quartiers- und Stadt-entwicklung, für funktionierende Nachbarschaften und die sozialräumliche Integra-tion verschiedener Bewohnergruppen.
Die Nils-Projekte der Bau AG dienen als Paradebeispiel dafür, wie bauliches und soziales Engagement, Quartiers- und Stadtentwicklung miteinander einhergehen können. Die enorme Resonanz auf dieses Projekt und diese spezielle Wohnform zeigt, dass die Bau AG auch hier wieder auf dem richtigen Weg ist.
Die große Herausforderung der nächsten Jahre wird es sein, die Beteiligung des Unternehmens an der Haushaltskonsolidierung der Stadt Kaiserslautern mit der sozialen Verantwortung gegenüber den Mietern auf einer fundierten ökonomi-schen, ökologischen und sozialverträglichen Basis in Einklang zu bringen.
Die Hauptversammlung erteilte dem Aufsichtsrat und dem Vorstand der Bau AG für das Geschäftsjahr 2017 in der Hauptversammlung am 16. August 2018 Entlastung. Der Jahresabschluss 2017 mit dem Lagebericht des Vorstandes, dem Bericht des Aufsichtsrates und dem Geschäftsbericht ist damit beschlossen.
Quelle Text/Bild:
Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG
Fischerstraße 25
67655 Kaiserslautern
www.bau-ag-kl.de
Kaiserslautern, 20.08.2018
und dann 